Главные тренды на рынке столичной недвижимости
Изменения в законодательстве
В январе 2017 года вступили в силу поправки к Федеральному закону 214, который регулирует участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. Прежде всего, изменения были направлены на защиту покупателей от недобросовестных застройщиков и уход с рынка недобросовестных компаний, отметил первый заместитель гендиректора по девелопменту АО "Мосинжпроект" Альберт Суниев.
Также, подчеркнул он, причиной введения поправок послужило активное развитие рынка недвижимости в Москве за последние годы, а именно значительный рост объемов строительства и сделок. Это уже привело к необходимости ужесточения госрегулирования сектора.
В рамках поправок утверждена новая форма проектной декларации с расширенным списком сведений о застройщике, проекте строительства, а также характеристике помещений. Также определены требования по информационной доступности сайтов строительных компаний, перечень обязательной для размещения документации.
Также поправки утвердили необходимость получения заключения о соответствии застройщика и объекта строительства требованиям ФЗ-214. Кроме того, был создан государственный компенсационный фонд вместо системы обязательного страхования ответственности застройщиков. Также установлен минимальный размер уставного капитала в зависимости от общей площади строящихся объектов.
По словам Суниева, изменения в строительное законодательство увеличили срок подготовки новых проектов. И для многих застройщиков это стало непростой задачей. Действительно, отметил первый заместитель гендиректора по девелопменту АО "Мосинжпроект", объем документации, согласно нововведениям, вырос почти в 10 раз.
"При этом уже в октябре текущего года Минстрой России принял к утверждению проект приказа об упрощении формы прокатной декларации. Так, упразднится необходимость указания площади комнат и вспомогательных помещений квартир, вместо этого необходимо будет указывать только количество комнат в составе отдельного объекта долевого строительства", – подчеркнул Суниев. В итоге объем проектной декларации уже в скором будущем может сократиться на 30-50%. Ожидается, что изменения вступят в силу с 1 января по 1 июля следующего года.
Государственная поддержка
Сохранение поддержки строительного сектора на государственном уровне – еще один тренд рынка недвижимости в уходящем году, отметил Суниев. В 2015-2016 годах действовала программа субсидирования ипотечного кредитования. В 2017 году модель поменялось: теперь рынок недвижимости поддерживается регулярным падением ипотечных ставок.
Во многом это стало возможным благодаря снижению ключевой ставки Центробанком, подчеркнул Суниев. Так, в октябре она была понижена на на 0,25 процентных пункта до 8,25%. Это повлекло за собой дальнейшее снижение ставок по ипотечным кредитам и улучшение условий для заемщиков. В целом процент сделок по ипотеке увеличился до 44%.
Прогноз на следующий год позитивен: ожидается дальнейшее падение ставок в сфере жилищного кредитования. К примеру, уже анонсирован запуск ипотечной спецпрограммы, которая распространится на семьи, где с нового года рождается второй или третий ребенок. Покупая жилье на первичном рынке недвижимости или рефинансируя ранее полученный кредит, такие семьи могут рассчитывать на государственное субсидирование процентной ставки сверх 6% годовых.
Рост сделок
Количество сделок на рынке недвижимости в этом году серьезно увеличилось. Уже в марте был побит рекорд – 5418 сделок ДДУ (договор долевого участия) (по данным Росреестра). Это стало следствием отложенного покупательского спроса в ожидании снижения ипотечных ставок, пояснил Альберт Суниев. Положительная тенденция продолжилась и во втором квартале: порядка 4-5 тысяч сделок в месяц.
"В третьем квартале наблюдалось некоторое снижение реализованного спроса в результате летнего сезонного фактора. Тем не менее, количество сделок оставалось на высоком уровне – 3000-4000 штук в месяц", – отметил Суниев. При этом уже в октябре этот показатель вырос до 5265 сделок.
Цены на жилье
Средний бюджет покупки в пределах старых границ Москвы в массовом сегменте снизился за 2017 год с 7,4 миллиона в первом квартале до 7,1 миллиона в четвертом. В бизнес-классе бюджет покупки составил в среднем 18,8 миллиона рублей.
В 2017 году наблюдалось смещение спроса в сторону комплексных проектов. "В десятку наиболее востребованных проектов в основном входят комплексные застройки массового сегмента в Старой и Новой Москве в 1-3 километрах от МКАД. Такие проекты пользуются спросом за счет доступных бюджетов покупки и хорошей транспортной доступности благодаря открытию новых станции метрополитена", – рассказал Суниев. В этом сегменте потенциальные покупатели уделяют повышенное внимание благоустройству прилегающей территории.
Кроме того, клиенты стали внимательнее относиться к качественным характеристикам проектов. Это и внутренняя инфраструктура комплекса, и входные группы. Кроме того, немаловажно для потенциального покупателя и наличие небольших ликвидных квартир с эргономичными планировочными решениями, отметил первый заместитель гендиректора по девелопменту АО "Мосинжпроект".
Средняя цена "квадрата"
По итогам 2017 года средняя цена на квартиры, не учитывая элитный класс, снизилась в пределах старых границ Москвы на 2% – до 198 тысяч рублей за квадратный метр. А с учетом предоставляемых застройщиками скидок и акций, снижение реального уровня ценообразования составило около 3,5% – 186,1 тысяча рублей за "квадрат".
"Что касается повышения цен, то в большинстве своем оно было обусловлено повышением стадии строительной готовности. Реальное повышение цен по прайсу могли позволить себе наиболее востребованные жилые комплексы", – сказал Суниев. Что касается Новой Москвы, то там средняя цена квадратного метра за уходящий год практически не изменилась, составив 105,3 тысячи рублей за "квадрат".